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潜入捜査!ワンルームマンション投資の営業を受けた話

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最近LinkedInで不動産営業からワンルームマンション投資の勧誘メッセージがよく届くので、どんなもんか話だけでも聞いてみようと営業された話です。

ワンルームマンション投資について

ワンルームマンション投資はその名の通り、ワンルームマンション物件を購入し運用や売却で利益を得るための投資のことを言います。

ネット上にはネガティブな記事や動画がたくさん転がっていますし、テレビでは悪質な不動産営業に注意を促していることもあります。なので世間では怪しい印象を持っている人が多いかもしれませんが、私自身はフラットな印象を持っています。ただ居住用と違い損益オンリーの投資として不動産を購入するため物件選びはかなりシビアになるでしょう。

経緯と営業の内容

私は居住用のマンションを購入したばかりなので、しばらくは投資用マンションを購入する余裕はないです。しかし余裕ができれば居住用と並行して賃貸マンションの運用もしてみたいとも思っています。そのための情報収集として営業を受けてみることにしました。

LinkedInアカウントは基本放置しているのですが、転職エージェントや不動産投資営業からしばしばメッセージが届きます。そして昨年、以下のようなメッセージが来ました。

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何とも唐突なメッセージですね。基本はいつも放置しますが、写真が美人という邪な理由からメッセージを返信し「とりあえず話だけでも」と営業を受けることになります。圧の強いおじさんに邪魔されたくないので、一人で来てほしいとも伝えました。

そして約束の日、仕事終わりに都内のドトールコーヒーで合流します。マンション投資の営業を受けるのは初めてなので、内心けっこう緊張していました。本当に営業さん一人でやってきてくれますが、いざ話が始まると彼女の方が緊張気味で説明も辿々しく、思っていたほど圧力はありませんでした。どうやら彼女は入社一年目で、一人での営業もほとんどしたことがない方だったそうです。

りんりん
りんりん

YouTubeで楽待を見すぎたか、めっちゃ構えてたわ..

内容としては調べればわかるようなことが多く、主にワンルームマンション投資の王道メリットである「副収入」「年金代わり」「節税」「もしもの保険」について説明されます。その後は所有物件を何件か見せてもらいました。駅近だけど北区のものや、都心駅まで数駅だけど駅から遠いなどの物件が多く、加えてどれも築浅だったので安易に買ってしまいそうな絶妙な物件が多いイメージを持ちました。

美人営業は単独営業に不慣れなためか終始緊張していて、それが逆に一生懸命で健気に見え、なんだか泣きそうになりました。

りんりん
りんりん

私が金持ちなら、この子からマンションを買ってやりたかった..

とまぁこんな感じで美人と不動産について話すという幸せな時間はあっと言う間に終わります、時間にして一時間程度のことでした。

ワンルームマンション投資のメリット

営業からの説明にもあったマンション投資の4つのメリットについて簡単に説明します。

副収入が得られる

まずは副収入を得られることです。購入したマンションをそのまま賃貸に出すことで家賃が得られますね。そこからローン返済額や維持費を差し引いてお金が残れば、それが副収入となります。

マンション投資として最もわかりやすいメリットですが、購入前には見えづらい支出が多くあり、実際に運用して利益を出すにはそれなりの好条件でないと難しいと言われています。

将来の年金代わりになる

これは副収入の延長の話ですが、長期ローンの完済がだいたい老後になることと、完済後は返済に回していた金額が収入になることから、老後の年金代わりになるということです。ローン返済中に利益を出すことは難しいかもしれませんが、完済後には定期的な収入が得られそうですね。

長期ローンを完済するにはそれなりの年月が必要です。当然ながらその間マンションの老朽化は進みますし、新しい競合物件も建ち続けます。古くなっても借り手がつくような強みがないと、年金代わりの収入を得るのは難しいかもしれません。

節税ができる

賃貸マンションの運用はいわば事業なので、賃貸業で得た利益は事業所得とされます。事業所得はサラリーマンの給与所得と損益通算することができるので、事業所得に赤字があれば払い過ぎた所得税や住民税から還付金として確定申告後に受け取ることができ、これが節税となります。

節税と聞くとお得な気もしますが実際に計算すると、最近のマンションに多いRC(鉄筋コンクリート)造であれば減価償却の耐用年数は47年で年間に経費として扱える額は少ないです。さらにローンの利息は年々減るため赤字額も小さくなります。そう考えると大きな節税効果は長くは続かないかもしれません。

もしもの保険になる

最後にもしもの保険になるというメリットです。当然ですが、購入した投資用マンションは売却することもできます。資産価値が下がらない優良な物件を購入していれば、ローン残債と売却額の差額が利益になり、場合によっては纏った大きな金額が得られるため保険代わりになると言われています。

投資でいうキャピタルゲインで、これが一番大きなメリットです。賃借人の家賃でマンションを運用し、タイミングよく売却して利益を得ることで大きな収入になるかもしれません。

しかし売却益は譲渡所得となり課税対象になりますし、そもそも物件選びに失敗すると売却益がローン残債に満たないこともあります。

おわりに

元より購入の予定はなかったので今回は話を聞いただけで終わりました。マンション投資の営業とはいえ、美人と不動産について話すことができて幸せでした。

ワンルームマンション投資というとネガティブなイメージを持ってしまいがちです。しかし不動産会社も悪意な人ばかりではないですし、投資としてもそんなに悪いものではないと改めて思いました。しかしリスクが大きい投資なことに変わりはないので、物件選びは慎重にしましょう。

その後美人営業から再度メッセージが届き、次回はもっと詳しい人を一緒に連れてくるというので丁重にお断りをしました。

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