利益が出ないって本当？ – マンション売却について考えてみた

Twitterで流れてきたマンション転売の記事を読んで、自分でも計算してみた話です。

差額1000万でも実質100万？

読んだ記事というのは下記の記事の内容です。タイトルの通り5000万円で購入したマンションが6000万円で売れたとしても利益は100万円程度になってしまうという話でした。

【タワマン買い替え】5000万円で買って、6000万で売った利益は100万円程度の現実 ｜ マネーの達人

首都圏マンション価格はタワマンを中心に高値で推移しており、これを機会に、より条件の良いタワマンに買い替える動きが活発化しています。 そして、売却したタワマンで利益が1,000万円出たと言うのですが、それは税金や仲介手数料

manetatsu.com

これは差額の1000万円を丸々利益として考えてはダメで、少なくとも以下を考慮して賢く考えましょうという記事だと受け取っています。

読み進めると、個人が投資物件を転売した場合にフォーカスして書かれているようです。では投資物件ではなくマイホームだとどうだろうと思ったので計算してみました。

利益を計算してみる

まず記事と同じ条件でマンションが売却できて差額を得たとします。

ここから先ほどのポイントを考慮します。

仲介手数料

不動産売買は仲介業者を介して行うため仲介手数料が発生します。仲介手数料の計算式は下記になります。

売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

全日本不動産協会

これに今回の事例に当てはめると

となります。

税金

税率は不動産を所有していた期間で区分が変わります。

区分	所得税率	住民税率
長期譲渡所得（所有5年超え）	15%	5%
短期譲渡所得（所有5年以下）	30%	9%

該当する区分の税率で譲渡所得から計算し税金として納めます。

譲渡所得とは不動産を売却して得た利益のことを言います。譲渡所得を求める計算式は下記になります。

譲渡価額 −（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）− 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

国税庁 課税譲渡所得金額の計算方法

それぞれの項目に今回の事例を当てはめると下記になります。

譲渡価額	6000万円
取得費	5000万円
譲渡費用	204万6000円
特別控除額	？

特別控除額を「？」にしましたが、これはマイホーム売却に限り受けられる特別な控除で、国税庁のページには下記のように謳われています。

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

国税庁 マイホームを売って、譲渡益がある場合

ここでマイホームを想定して先ほどの課税譲渡所得金額の計算方法に適用してみます。

すると課税額が0円になるので税金は発生しません。つまりマイホームであれば差額が3000万円までは税金が発生しないことになります。

マイホームでない場合はどうでしょう。この場合は特別控除が受けられないので、795万4000円が課税譲渡所得金額になります。

所有期間が5年以内だと310万円もの税金が発生します。

次の物件諸経費

これに関しては、たしかに考慮して然るべきではあります。ですがその人のライフステージや環境に左右されることなので、一律〇〇万円と安易に考えられません。

例えば仕事や家庭の都合で実家に戻る人もいますし、結婚をして相手の家に入る人もいるでしょう。その場合は引越し費用が数十万円かかる程度です。また投資物件の場合でも、次の物件を購入するかどうかはその人次第です。

次の物件に関しては税金や手数料と違って比較的見えやすいものなので、この記事ではあえて考慮しません。

結果として

マイホームとマイホームでない場合の所有期間別でそれぞれ最終的な利益を出しました。

マイホーム	所有期間	利益
YES	問わず	7,954,000
NO	5年超え	6,363,200
NO	5年以内	4,851,940

売主の条件によって300万円以上の利益差が出ました。

冒頭の記事では、次の物件の諸経費を考える前に「利益が500万円程度に圧縮」と書かれているので、一番下の条件に適用した計算なのだと思います。

おわりに

結論として利益は出ると考えられますし、売主の条件によっても大きく違いがありました。ただ私自身マンション売却の経験はないので、あくまで想定の範囲の話とします。

記事の一部の数字だけを見てネガティブになってはダメで、自分に適用して計算して初めて良質な情報になるのです。